¿Qué pasa si compro una propiedad en litigio y no lo sabía?

Es común observar en la calle los avisos que exponen “propiedad en litigio” o judializada, los cuales son colocados en paredes de una casa o incluso en un cartel dentro de un terreno vacío, pero en muchos casos uno puede desconocer estas disputas legales y estar interesado en comprar el inmueble. 

Por ello, antes de formalizar la compra, es esencial asegurarse de que el bien se encuentre libre de problemas legales, como los litigios, ya que puede generarte complicaciones que afecten tu derecho sobre la propiedad.

Pero, ¿qué significa que una casa o una propiedad esté en litigio?

En entrevista con ÚtileInteresante.pe, la abogada Nohelia Benitez explica que una propiedad o bien inmueble en litigio representa un conflicto de intereses o disputa entre dos partes que buscan poseer, disponer o beneficiarse del mismo. 

“En este caso, el demandante formula una prestación y la otra persona, el demandado, es el que resiste a la prestación. Esto llegaría a irse al ámbito legal, pero antes también es materia conciliable”, indica. 

Es decir, bien esta contraposición de intereses se resuelve en el sistema judicial, antes de ello se debe recurrir obligatoriamente a un proceso de conciliación, según la normativa peruana. De no poder resolver la disputa, se opta por un proceso legal. 

Cabe mencionar que el litigio es una figura bastante amplia y puede abarcar el ámbito laboral, civil, entre otros; y se da en todo conflicto de interés, aunque uno de lo más conocidos es a raíz de una propiedad en disputa. 

“Encontramos el bien jurídico que es el material o el objeto según sea el caso, por ejemplo, una propiedad, un contrato incumplido o una obligación de dar una suma de dinero o un arrendamiento, etc. que es lo que está trayendo problemas a las partes”, precisa la abogada. 

¿Cómo se resuelven los problemas de litigio y cuánto tiempo dura el proceso?

El proceso judicial, sobre todo en el tema de propiedades, normalmente debería durar seis meses. Sin embargo, Benitez señala que debido a la carga procesal civil en el Perú, la presentación de medios probatorios junto al criterio del juez, etc., el proceso podría extenderse hasta los cuatro años. 

“Lastimosamente, a veces se demora en la realidad de dos a cuatro años, hasta más porque veamos que también podemos apelar o la otra parte que puede apelar”, añade.

¿Cómo saber si una propiedad está en litigio antes de comprarla?

Para evitar sorpresas, es necesario realizar una investigación exhaustiva antes de comprar cualquier propiedad, recuerda que este es un bien jurídico y es un derecho para el propietario disponer de su uso, destruirlo, venderlo, cederlo o incluso percibir los frutos. 

Para conocer si existe un proceso civil en cuanto a una propiedad, es importante consultar en los Registros Públicos, los cuales contienen información abierta sobre la titularidad legal de la propiedad. 

“Normalmente cuando una propiedad está inscrita en Registros Públicos tiene publicidad porque es uno de los principios del Derecho Registral, el objetivo es que todos estén enterados y tengan conocimiento de quién es el dueño de esta propiedad”, asegura Benitez.

No obstante, en algunos casos, si la propiedad está en litigio, este dato podría no estar publicado. Ante este caso, la abogada recomienda conocer y recopilar todos los documentos legales relevantes, antecedentes, sentencias, etc.

También se puede acudir al Poder Judicial para investigar si existe un proceso en curso. Las salas especializadas en temas civiles pueden ofrecer información sobre cualquier litigio o conflicto relacionado con la propiedad. 

Algunas propiedades en litigio incluso pueden estar siendo vendidas junto con el número de expediente judicial para que los compradores potenciales tengan conocimiento del proceso y de esta manera realizar una venta de manera transparente. 

¿Qué riesgos hay en comprar una propiedad en litigio y no lo sabes?

Si bien hay personas que compran propiedades en litigio y se adecuan al proceso en el que se encuentre el bien, otra es la situación si se realiza esta transacción de forma fraudulenta y no transparente. 

Si compras una propiedad que está en litigio sin saberlo, podrías enfrentar una serie de complicaciones legales. Dependiendo de la fase del litigio, es posible que debas iniciar un proceso legal para hacer valer tu derecho sobre la propiedad. 

Además, si el litigio tiene connotaciones penales, como en casos de ventas fraudulentas o estafas inmobiliarias, podrías convertirte en una víctima ante un caso de delitos contra la propiedad, más aún si se vendió a varias personas al mismo tiempo.

Al final, puede darse un proceso de reivindicación o restitución del bien, pero si el litigio se resuelve en favor del vendedor anterior o en contra de la persona que te la vendió, podrías perder la propiedad.

¿Qué hacer si ya compraste una propiedad en litigio?

Deberás emprender un proceso judicial para defender tu derecho sobre la propiedad o dependiendo de las circunstancias, el litigio podría implicar la restitución de la propiedad o el pago de una indemnización por los daños causados.

“El tema de propiedad no solamente lo ve el ámbito civil, sino también el ámbito penal. En el Art. 93 del Código Penal que nos habla sobre la reparación civil, es posible el pago de su valor y la indemnización por daños y perjuicios durante el tiempo que se ha llevado a cabo este proceso”, advierte Benitez. 

Es importante recordar que las notarías también tienen una responsabilidad en verificar la legalidad de la transacción. Sin embargo, algunas notarías pueden no ser tan rigurosas, lo que aumenta el riesgo de que una propiedad en litigio pase desapercibida. En estos casos, las denuncias penales por ventas fraudulentas pueden surgir.

Antes de adquirir cualquier propiedad, es esencial investigar su estado legal para evitar problemas relacionados a litigios. Invertir tiempo en verificar la legalidad del inmueble te garantizará una compra más segura y libre de complicaciones legales en el futuro.