¿En qué casos una casa de herencia no se puede independizar?

En el derecho de familia, son frecuentes los desacuerdos ante la repartición de un bien inmueble entre hermanos, a raíz de la herencia de padres fallecidos, y sobre todo es un proceso que puede tardar años en resolverse. 

Si bien una de las vías de solución que encuentran los involucrados en el litigio de una propiedad es la independización, en muchos casos no es del todo viable.

Por ello, conversamos con el Dr. Abdías Sotomayor, abogado y profesor de derecho de la Universidad San Ignacio de Loyola, para conocer qué recomendaciones seguir ante la herencia de un departamento o casa que se debe repartir entre hermanos.

¿Qué es la masa hereditaria?

Tras el fallecimiento de una persona, el conjunto de sus bienes, derechos y obligaciones son los que conforman su masa hereditaria, el cual se reparte entre sus herederos de acuerdo a las leyes de sucesión o testamentos.

Es por ello que no solo se heredan bienes muebles e inmuebles, por ejemplo, sino también posibles pasivos que tenga la persona fallecida, como las deudas de crédito hipotecario o crédito vehicular.

“Si vienen con un seguro de desgravamen, se activa el seguro y no no habría deuda por ese bien; pero si no hay seguro, el banco procede a rematar el inmueble. En principio, para no perder el bien, los herederos serían los interesados en pagar la deuda. No están obligados, salvo que quieran pagar la deuda del difunto”, explica el Dr. Sotomayor. 

Lo mismo sucede con el tema de los derechos; por ejemplo, si el difunto tenía un litigio judicial para cobrar una deuda. Los herederos tendrían el derecho a presentarse en el proceso judicial, en representación de su difunto familiar, para recibir eventualmente los beneficios. 

¿En qué casos un bien inmueble no se puede independizar?

El abogado Sotomayor indica que existen ciertos casos en los que los inmuebles no podrán independizarse por cuestiones lógicas, como lo es un departamento pequeño de 60 m2, que es imposible de dividir. 

“Lo recomendable para evitar conflictos será que los herederos decidan. Tener partes en porcentajes, como herederos tú me vendes tu parte o vendemos la propiedad a un tercero y ese dinero lo repartimos. Ahí eliminamos la posibilidad de problemas”, agrega. 

En el caso de una casa, para poder independizar sus partes ante la presencia de más de un heredero, es necesario que tengan accesos independientes y un bien de este tipo, por lo general, solo cuenta con una puerta de ingreso. La decisión conllevaría a convertir la casa en un edificio con departamentos. 

¿Qué hacer si una casa o departamento de herencia no se puede independizar?

“La casa es un solo bien y sería modificarlo para compartir un nuevo bien. Por ejemplo, si es una casa de un primer piso y tienes que construir el segundo piso, dependerá si los cimientos van a permitir que se pueda construir o si todos los herederos van a estar de acuerdo”, señala el Dr. Sotomayor. 

Por ende, el especialista sugiere valorizar la casa y establecer un monto de cuánto le pertenece a cada heredero. De esa manera, que uno comience a comprar las partes de los demás o que todos decidan venderlo a un tercero y repartirse el dinero.

¿Qué hacer si un hermano vive en la casa que mis padres dejaron de herencia?

En otros casos se puede respetar la voluntad del padre o madre y que uno de los hijos le dé un uso familiar si es que ya existe una independización del resto de hermanos. 

En ese caso, para evitar conflictos, el Dr. Sotomayor recomienda que la persona actualmente viviendo en el inmueble reconozca legalmente a todos los herederos, que no es una propiedad exclusiva y que es el cuidador actual del inmueble.

“Para efectos de los pagos del impuesto predial y los árbitros van a decir ante la municipalidad que son los herederos y cada uno tiene que pagar su parte o de repente, para más facilidad, un acuerdo de que uno paga y el resto de hermanos luego le reponen”, añade.

Ante desacuerdos sobre si la persona también heredera que está viviendo en el inmueble debe o no pagar un alquiler a los otros herederos, lo mejor es vender la propiedad y hacer una repartición proporcional.