¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Lima y qué distritos convienen?

Comprar un departamento, ya sea de forma personal o en pareja, es una de las decisiones financieras más importantes; por ello, es ideal tomar en cuenta ciertos detalles, desde la calidad y precio de la vivienda hasta la zona de ubicación y gastos complementarios.

¿Qué aspectos considerar antes de comprar un departamento?

En conversación con ÚtileInteresante.pe, Cinthia Pasache, gerente comercial de Best Place to Live en Perú, señala que ante la idea de comprar un departamento para vivienda principal es crucial primero definir objetivos y necesidades a corto, mediano o largo plazo: 

• Determinar quiénes van a vivir en el departamento.
• Tener una proyección de qué zonas o ubicación es la que más llama la atención. 
• Definir las características del departamento, desde cantidad de áreas comunes, accesible a mascotas, etc.
   

Tras ello, es recomendable establecer un presupuesto, alinearlo con las expectativas personales y determinar cuál es la capacidad de endeudamiento; es decir, cuánto es lo máximo en cuotas que uno podría pagarle al banco en torno a un crédito. 

“Revisar el historial crediticio, que no estemos reportados en Infocorp. Muchas veces las personas no saben que están reportadas, quizás no cancelaron una tarjeta a tiempo, y la calificación es poco atractiva. Revisar que todo esté en orden”, agrega la especialista.

Además, es importante considerar que existen otro tipo de gastos en torno a la compra de un departamento, como los impuestos y gastos de mantenimiento definidos.

¿Qué diferencia hay entre comprar un departamento nuevo y de segundo uso?

“Si el departamento es de segundo uso, tienes que pagar el porcentaje de alcabala, es un porcentaje de 3% que tienes que considerarlo dentro del precio, eso normalmente lo paga el comprador, a menos que haya algún otro tipo de negociación”, indica Pasache. 

Asimismo, se tiene que conocer de forma clara la antigüedad de la propiedad. Está la tarea de revisar tuberías, instalaciones eléctricas u otros aspectos para evitar gastos adicionales imprevistos por necesidad de mantenimiento del bien. 

Por otro lado, al comprar un departamento nuevo, cuentas con una garantía propia de una propiedad de estreno, pero también es necesario conocer a fondo a la inmobiliaria con la se está negociando la compra y que tenga un respaldo que te brinde seguridad.

¿Cuánto dinero debo ahorrar para tener una cuota inicial y comprar un departamento?

Pasache indica que es importante designar un presupuesto que se define como porcentaje del dinero neto líquido del sueldo hacía las cuotas del pago del departamento. Lo ideal es un 35%.

Respecto a las cuotas iniciales, ello va a depender de cuánto de dinero gané mensualmente una persona y qué necesidades tiene en torno a vivienda, lo que va a estar asociado a cuánto es su capacidad de endeudamiento. 

“Uno puede ahorrar desde el 10% de la cuota inicial para comprar un departamento y se puede ir sacando, por ejemplo, de la AFP,  CTS o las gratificaciones. Podemos ir amortizando el capital para pagar menos”, agrega. 

La especialista también señala que generalmente los créditos hipotecarios se pagan en alrededor de 10 años y las estadísticas indican que las personas tienden a mejorar sus ingresos y crecer profesionalmente. 

¿En qué distritos de Lima ha crecido la demanda para comprar un departamento?

Actualmente, los distritos más atractivos de Lima para comprar un departamento se segmentan en Lima top y Lima moderna. 

• Lima Top tiene generalmente a distritos ya consolidados en desarrollo y seguridad, principalmente. Por ejemplo, Barranco, Miraflores, Surco, San Borja y San Isidro. 
• Lima moderna incluye a zonas de distritos que están creciendo y desarrollándose a buen paso, como Jesús María, Magdalena, San Miguel, Pueblo Libre, Surquillo y Lince. 
   

“Ver cuál es mi estilo de vida, dónde trabajas y qué tan cercano está, dónde se ubica la familia para estar cerca, si es que el proyecto está cerca a vías públicas, centros comerciales a mercados, para que finalmente la calidad de vida sea mejor”, recomienda Pasache para elegir el distrito ideal. 

¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Lima y qué gastos adicionales considerar?

Según el Informe de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú, el precio del m2 de un departamento en Lima para el año 2024, se divide de la siguiente manera:

• En distritos de Lima top, el precio promedio gira alrededor de los 8 630 soles por m2.
• En distritos de Lima moderna, el precio promedio es de 6 884 soles por m2.
• En Lima centro, el precio alcanzó los 5 821 soles por m2.
• En Lima sur, el precio asciende a los 5 429 soles por m2.
• En Lima norte, que incluye a San Martín de Porres, Los Olivos, Comas, Puente Piedra y Carabayllo, se observa un valor promedio de 3 040 soles por m2. 
   

Por su parte, Omar Javier, especialista en bienes raíces, también recomienda no solo considerar el precio de la propiedad, sino también aquellos gastos adicionales asociados al proceso de compra, por ejemplo:

• Gastos notariales: Los honorarios de los trámites con notarías pueden representar del 1% al 2% del precio de la compra. Esto cubre la preparación y registro de los documentos legales para la transferencia de la propiedad.
• Tasación: Es un requisito indispensable al solicitar un préstamo hipotecario. El costo de este servicio depende de la entidad financiera, el tamaño y la ubicación del departamento. 
• Inscripción en Registros Públicos: Con la finalidad de que la propiedad quede legalmente a nombre del propietario. 
   

¿Cómo saber si la inmobiliaria tiene una certificación en torno a calidad y precio?

La certificación “Best Place to Live” (El mejor lugar para vivir) permite conocer aquellas inmobiliarias que tienen un nivel satisfacción estándar superior con sus clientes propietarios.

“Los clientes de los proyectos entregados, los propietarios han evaluado a la inmobiliaria, su servicio, en la postventa, en el producto, la relación precio calidad. Los propietarios ponen una nota, los califican”, explica Pasache. 

A raíz de estas evaluaciones, si la inmobiliaria obtiene una nota alta, recibe una certificación basada en la satisfacción de sus clientes en cuanto al precio y calidad del producto. 

Actualmente existen alrededor de 20 inmobiliarias certificadas en Perú, los cuales tienen proyectos en Lima moderna y Lima top. De esta manera, uno puede filtrar el tipo de inmobiliaria que más le conviene. 

Se puede consultar por esta certificación de manera presencial o también se puede ingresar a la página web www.bestplacetolive.com, selección a Perú e identificar qué inmobiliarias están certificados con este sello de calidad y garantía.