Comprar un departamento en Lima: ¿En qué distritos invertir?

En este 2025, comprar un departamento en Lima puede sentirse como un fuerte desembolso de dinero a largo plazo y una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar en términos de retorno de inversión o satisfacción en la calidad de vida.

Por ello, en ÚtileInteresante.pe, conversamos con Stefanie Bonarriva, Gerente Comercial de Aurora Grupo Inmobiliario, para conocer las tendencias de precios de departamentos en Lima, de acuerdo a los distritos más relevantes en costo-beneficio y el potencial de inversión para alquiler o venta. 

¿Cuál es la tendencia de precios por m² para comprar un departamento?

La tendencia de precios en este año para comprar un departamento en Lima, se mantiene con estabilidad desde el último trimestre del 2024 hacia el primer semestre del 2025 y tiene una proyección probable a incrementarse un porcentual, explica Bonarravia.

“En Lima, la media de los precios están en alrededor de 1 800 dólares (el m²), dependiendo qué distritos, por ejemplo un departamento de 60 m² con dos habitaciones y un estacionamiento, puede llegar a un promedio de 110 mil a 111 mil dólares en promedio”. 

Por otro lado, por ejemplo, otro precio que se maneja actualmente para el mercado de Lima para un departamento de 100 m² con tres habitaciones podría estar costando alrededor de 170 mil dólares. 

¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Lima en el 2025?

A nivel inmobiliario, existen diversos tipos de precios según los sectores de Lima. De acuerdo a la especialista, los distritos que tienen mayor demanda en el mercado son los más accesibles y se encuentran dentro de Lima sur y Lima norte, por ejemplo.

“Son distritos tipo San Juan de Miraflores o en Lima norte con Los Olivos, que pueden estar en precios alrededor desde los 950 dólares el m² para comprar un departamento”, agrega. 

Otros sectores, por ejemplo, en Lima top donde se encuentran los distritos de Miraflores, San Isidro, La Molina, Barranco, San Borja y Santiago de Surco, los precios del m² pueden ir desde 2 300 a 2 400 dólares. 

“Todo esto también responde a un tema de la ubicación estratégica, en la proyección de desarrollo urbano y definitivamente la calidad de vida y lo que se estima conseguir como residente de esos distritos”, indica Bonarriva.

¿En qué distritos de Lima ha crecido la demanda para comprar un departamento?

El caso de Surquillo, un distrito bastante céntrico, colinda con distritos top como Miraflores y Surco, y es cercano a centros de recreación o educativos, por lo que el valor del precio m² llega a ser mucho más económico en comparación.

“Por ejemplo, dentro de Surquillo está la Av. Aramburú en el que se están haciendo varios proyectos a la vez. Si bien es cierto puede haber un poco de riesgo de tugurización por la zona, es también un distrito altamente rentable”, precisa la especialista inmobiliaria. 

Son los distritos de Lima Moderna los muestran un mercado de crecimiento. Más allá de Surquillo, en este sector tienen gran potencial de proyección Jesús María, San Miguel, Pueblo Libre, Magdalena del Mar principalmente. 

¿De qué depende que el pago de un departamento se cancele en menos tiempo?

Bonarriva señala que es importante definir la capacidad de pago a futuro en cuanto a la cuota mensual y el plazo en el que se desea pagar completamente la compra de un departamento y ello inicia con la evaluación de una cuota inicial.

Por ejemplo, en el momento de pasar por una evaluación de crédito hipotecario, si calificas por un departamento que cuesta 200 mil dólares, la cuota inicial en promedio que te pide un banco estaría entre el 10% y el 20%.

“Si tú das solo el 10%, que son 20 mil dólares, pues todo el resto del costo del departamento se te va a financiar en más cantidad de años. Ahora hay bancos que te financian hasta 25 años”, ejemplifica. 

Por ello, además de procurar designar un mayor porcentaje de cuota inicial, también se recomienda no solo amortizar cuotas ordinarias, sino cuotas dobles o extraordinarias en julio y en diciembre en cuanto a la gratificación, por ejemplo, para que el plazo de pago se reduzca. 

Entonces, ¿cuánto de cuota inicial se recomienda dar al comprar un departamento? 

“Mi recomendación es ver la capacidad de pago y la capacidad de ahorro que tengas en el momento, dar la mayor cuota inicial que se pueda. Mínimamente está entre el 10% y 20% según bancos, pero si tú puedes dar el 30%, 40% o más de cuota inicial, lo recomendaría porque eso reduce la tasa de interés y reduce la cuota mensual”, sugiere Bonarriva.

¿Qué distritos tienen más potencial para comprar e invertir en departamentos?

Diversos proyectos inmobiliarios actualmente se encuentran enfocados en Lima top y Miraflores está entre uno de los distritos con mayor potencial este 2025. Los precios de los departamentos van desde los 2 100 a 2 800 dólares el m².

“Miraflores tiene distintos tipos de zonas, hay unas que son más comerciales, otras zonas que son más exclusivas, por ejemplo, las cercanías a los malecones, la llegada hacia parques privados o cercanía a avenidas principales”, explica la gerente comercial de Aurora Grupo Inmobiliario.

Asimismo, la especialista agrega que Miraflores tiene una gran demanda y oferta. La inversión es bastante alta por la demanda de alquileres a raíz de ser un distrito turístico y el retorno de su inversión es con mayor porcentaje o en un menor plazo del que se tiene estimado.

También hay distritos que se encuentran dentro de Lima moderna, como San Miguel y Jesús María, que tienen una alta demanda de oferta por proyectos inmobiliarios con departamentos en cantidades masivas, en edificios de 20 pisos y de más de 100 departamentos.

Lo atractivo de este sector es que tienen una buena acogida por su ubicación. En general, "son distritos limitantes con zonas céntricas, a centros educativos, centros empresariales, por lo que definitivamente esos distritos también aportan un gran valor para la inversión”, finaliza Bonarriva.